銘柄分析(3292)イオンリート投資法人 安定感抜群の商業リート、海外成長も期待!

イオンリートから第15期の分配金1口あたり3,178円が振り込まれました。
新型コロナで全国的に一時営業自粛がありましたが増収増益、公表額を上回る分配金でした。その理由を中心に分析します。

イオンリート1年チャート

イオンリート投資法人1年チャート Yahoo!ファイナンス引用

安定感抜群のわけ

イオンリートの保有する物件はイオングループの各社と賃貸契約しています。固定賃料が基本のマスターリース契約ですので、今期の賃料収入は計画通りの100%でした。
イオンモールはエンドテナントに対して賃料の減免などを行い158億円の損失を計上しています。イオンリートからすると賃料減収のリスクをイオングループ各社に引き受けてもらっている契約内容になりますね。減収する商業リートがあるなかで安定感が抜群です。

イオンリートの保有物件は全国各地に40物件、海外にも2物件と広く分散しています。

イオンリートの国内物件

イオンリート決算説明資料より引用

地震などで1度に壊滅的な被害を受ける心配はありません。ただし、分散していることで毎年のように発生する自然災害で被害を受ける物件が出る確率は高いです。
そうしたリスクに対して、配当準備金の積立が行われています。実際過去に地震の被害によって配当金に充当されたことがあります。火災保険、地震保険にも入っています。
ということで、今回も分配金の引き下げは無いと思っていました。3月に株価が大きく下落しましたが、絶好の買いチャンスと見て購入しました。平均取得単価94,500円で分配金の利回りは6.6%です。

良くも悪くもイオングループ完結

イオンリートはスポンサー、マスターリース契約先も全部イオングループです。グループ内で完結してしまっているため、他のリートでは例が無い利益相反の構造になっています。そのため外部委員を含む内部統制の仕組みがつくられています。
投資主として不安であれば、保有物件の不動産鑑定評価や契約内容などのチェックも必要なのかもしれませんね。
僕はグループまるごと保有しています。イオン株、イオンモール株も保有していれば利益相反はそれほど気にしなくてよいと思っています。

財務も格付けも安心です

LTVは44.9% 借入金の平均金利0.79%、平均残存年数7.2年。
格付け AA-
問題ないです。他に何も書くことが無いです。

ショッピングモールのこれから

地方ではショッピングモールの存在感が増していると感じています。買い物だけでなく、公共機関なども揃った便利で楽しいい場所となっています。休日に時間があると、とりあえずイオンモールへという人も多いですよね。
ショッピングモールがレジャー化して時間消費に使われてるようになっていると感じています。ECが伸びて実店舗の存在が薄れてきていると言われますが、国内のショッピングモールは安定した業績が続くのではないかと見ています。
新型コロナの影響も6月以降はかなり回復しています。

エンドテナント売上

イオンリート決算説明資料より引用

海外成長も取り込んでいくはず

イオンモールは海外モールの開発計画を、2025年に70モールとする計画を立てています。国内が飽和しつつある状況で、イオングループの成長は海外の成長が主体となってきます。
海外展開が成功しそうな企業として、地元企業との協力が得意なイオングループに期待を抱いています。
リートの成長は第1に良い物件の取得につきます。グループ内に、海外に強い有力な商業ディベロッパーのイオンモールがあることが大きな強みです。
イオンリートは、海外の成長が取り込める唯一の国内リート銘柄だと思っています。


イオングループの分析記事です。
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