銘柄分析(8987)ジャパンエクセレント投資法人 J-リートは本丸から攻める

投資は技術。なかでも大事な技術は自分自身に「待て」がかけられるか。これ本当に重要です。
待ち続けて数年、2020年の3月にリートの買いチャンスがやってきました。

東京ど真ん中のオフィスリートは日本経済の本丸

ジャパンエクセレント投資法人6ヶ月チャート

ジャパンエクセレント投資法人1年チャート Yahooファイナンス引用

土地や建物に間接的に投資するリート。稼働率が落ちにくく、地価や不動産価格が最も下落しにくいのは東京の一等地と考えています。
東京中心のオフィスリートを日本経済の江戸城本丸とすると、ホテルリート、商業リート、物流リートは地方大名の居城ということに。
まずは江戸城本丸から攻め、その後に地方を攻める作戦です。
東京のド真中でエリートが働いている一等地、駅近、大型で優良オフィスビルを多数持つオフィス系リートを1番に買いました。

オフィスリートが大きく下げた原因にリモート勤務が進み大規模なオフィスは不要になると言われるようになりました。
企業の業績悪化も心配されました。しかし、東京都心一等地のオフィス需要が消えることは無い。そう信じて底値を狙いました。

保有物件と財務

保有物件数は33。9割以上がオフィスビルです。一部大阪や宮城、広島の物件も所有していますが中心は東京都となっています。
有利子負債割合であるLTVは44.9% 有利子負債の91.4%は固定金利で平均残存期間は4.7年、平均金利0.75%となっています。
財務面について心配することはなさそう。
みずほフィナンシャルグループ、新日鉄興和不動産、第一生命が主要スポンサー。
格付もAA-(JCR)、A3(ムーディズジャパン)日銀の援護射撃ありです。心強い。

決算短信

ジャパンエクセレント投資法人 分配金

ジャパンエクセレント投資法人 説明会資料より引用

2020年6月期の分配金は新型コロナの影響はあるものの新規物件取得効果により、3期連続増配の1口当たり2,960円となりました。
2020年12月期は3,000円、2021年6月期は2,910円の予想となっています。
オフィスの賃貸契約期間は一般的には2年らしいので、本当の影響はまだ注意が必要ですが、ホテルリートや商業リートと比較すれば影響は軽微と言えます。
コロナ禍前の高値は20万円を超えていました。そこから3月には60%以上下落して8万円を割れました。現在は約12万円前後をウロチョロしています。影響度を考慮するとやはり売られすぎだと思います。
とはいえ、すぐにコロナ前の価格に戻ることは難しいでしょうけど、これから徐々に時間をかけて少しづつ値を戻していくような気がします。

東京都心への見栄と憧れが続く限り

購入価格は78,600円でした。予想分配金利回りは購入価格から計算すると7.58%になりました。現状の分配金が維持される限り永遠に握りしめておきたい利回りです。
企業にとって都心一等地のオフィスビルに入居していることは取引先への信頼、そこで働く社員のモチベーション、人材確保においてもプラスの効果があります。
都心のブランド力がそう簡単に失われるとは思えません。離れていく会社もあれば新しく入ってくる会社もあるはず。
地方で一山当てた会社が東京進出して豪華なオフィスを構える。経営者が見栄の誘惑に取りつかれることだってあります。
都心の利便性、見栄と憧れが無くならない限り都心のオフィスリートは投資に値すると思います。

参考として(8951)日本ビルファンド投資法人

オフィスリートとしては(8951)日本ビルファンド投資法人も良い銘柄です。こちらはオフィス100%特化型リート。しかし株価は約60万円。
地方を攻める軍資金が尽きてしまうという理由でこちらはパスしました。(下落率も比較すると小さかった)買ったのは本丸じゃなくて櫓だなとか言われそう。
開示が早いのでチェックしておくと参考になります。